Cum alegi terenul pentru casă
Așadar, înainte de a achiziționa un teren pentru o viitoare casă, este esențial să vă informați temeinic. În acest sens am sintetizat mai jos un ghid sumar în acest sens:
1.Probleme de ordin juridic:
- Litigii ce se află în curs de desfășurare ce pot bloca sau întârzia tranzacția.
- Sarcini ce apar înscrise în cartea funciară: ipoteci, servituți sau diferite interdicții de construire sau acorduri notariale perpetuate mai departe.
- Legea 112/1995 privind retrocedarea imobilelor naționalizate.
- Suprapuneri cadastrale cu terenurile învecinate.
- Posesia parțială - părți din teren care nu sunt în posesia vânzătorului și pe care acesta încearcă sa ți-l vândă.
Se recomandă consultarea unui notar sau avocat specializat în drept imobiliar înainte de o achiziție.
2.Constrângeri: terenul poate avea limitări de ordin constructiv:
- Terenul se află într-o zonă protejată sau este monument istoric
- Terenul este un sit arheologic
- Terenul se află într-o zonă inundabilă
- Terenul se află într-o zonă de protecție a unor obiective strategice (militare, aeriene, feroviare etc.)
- Terenul se află într-o zonă cu geomorfologie slabă, mai exact sol cu rezistență slabă sau instabilă.
Se recomandă consultarea unui studiu geotehnic și a unui Certificat de urbanism pentru a verifica restricțiile urbanistice sau de mediu impuse de autoritățile locale.
3.Zona funcțională (UTR) în care se află terenul: orice teren se încadrează într-o Unitate Administrativ Teritorială (UTR) definită prin Planul Urbanistic General (PUG), ce stabilește:
- Destinația terenului - rezidențial, industrial, agricol, parc etc.
- Procentul de ocupare al terenului (POT) - este raportul dintre amprenta clădirii la sol și suprafața terenului și se măsoară în procente (%).
- Coeficientul de utilizare al terenului (CUT) - este raportul dintre suprafața desfășurată totală a clădirii și suprafața terenului.
- Regimul de înălțime maxim permis.
- Retragerile față de limitele terenului.
Se recomandă consultarea unui Certificat de urbanism.
4.Planuri viitoare de dezvoltare a zonei: lucrări viitoare ce pot afecta proprietatea.
- PUZ-uri (Planuri Urbanistice Zonale) - în curs de realizare sau abrobate deja.
- Proiecte de infrastructură: drumuri, străzi sau autostrăzi, pasaje, poduri, extinderi și lărgiri de drumuri etc, care poti afecta ulterior direct terenul prin obligație de cedare parțială sau interdicție de construire.
- Reactualizare PUG: poate schimba destinația terenului sau parametrii urbanistici sau condițiile de construire.
Se recomandă verificarea la primărie daca există proiecte locale în derulare sau aprobate în acest sens.
5.Branșamente utilități: accesul la utilități poate genera costuri suplimentare semnificative și uneori întârzieri în demersul de autorizare:
- Distanță mare față de rețelele de utilități (apă, canal, electricitate, gaz, internet)
- Tipul de racordare între teren și rețele comune - poate aduce lucrări subterane costisitoare)
- Capacitatea rețelei - uneori încărcările necesare nu sunt suportate de rețeaua existentă și astfel apar lucrări suplimentare (post trafo, bazin de retenție apă pluvială, bazin vidanjabil).
Se recomandă solicitarea de informații de la administratorii de rețele de utilități din zona respectivă.
6.Elemente de poziționare, dimensiuni, orientare cardinală a terenului și sfaturi utile:
- Poziționarea terenului față de stradă/drum acces.
- Poziționarea terenului față de punctele cardinale - relația cu Soarele în toate cele 4 anotimpuri.
- Lungimea laturii de la stradă (frontul stradal) să fie de minim 12m lungime.
- Teren intravilan.
- Suprafața minimă pentru ca un teren sa fie construibil este reglementată în fiecare zonă.
- Studierea traficului și analiza de weekend a zonei.
- Lacurile aflate în apropiere, pe lângă beneficii aduc și neplăceri - țânțarii.
- Atenție la linii de electricitate/înaltă tensiune ce pot traversa terenul.
- Eventuale calcane ale unor construcții vecine aflate la limita de proprietate aduc obligativitatea alipirii la acestea.
- Atenție la surse de zgomot ce pot exista în zona sau mirosuri neplăcute.
- Vizite dese la teren înainte de achiziție în diferite perioade ale zilei și săptămânii.
- Este indicat ca pe terenurile vecine sa existe deja construții realizate pentru a evita apariția de construcții nedorite ulterioare.
- Atenție la înclinația terenului și poziționarea față de cota străzii. Daca terenul este în pantă - atenție la scurgerea apelor puviale pe teren. Terenurile plane sunt de regulă mai ușor și mai ieftin de construit.
- Atenție la poziționarea unor stâlpi de iluminat amplasați pe trotuar care pot bloca un eventual acces auto în acel loc.
- Accesibilitatea terenului față de punctele dumneavoastră de interes (serviciu, școală etc).
- Un teren cu sol argilos poate crea mari probleme de fundare și necesită fundații adânci și costuri mari de realizare.
- O suprafață de teren proporționată corect pentru a construi o casă este de aproximativ 1000 mp.
- Terenul este indicat să fie retras față de străzile circulate intens.
- Terenul să fie aproape de oraș la maxim 10km distanță.
- A se studia forma terenului și o eventuală poziționare a casei împreună cu un arhitect.
CONCLUZIE: achiziționarea unui teren nu se rezumă doar la preț și locație, ci este o investiție majoră ce trebuie analizată din toate aspectele importante ce pot influența negativ sau pozitiv proprietatea. Se recomandă consultarea unui arhitect pentru achiziția unui imobil teren sau construcție!
